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深圳或重申楼市限价令传2月均价是基准

2018-10-27 20:34:48

深圳或重申楼市限价令 传2月均价是基准

随着新国五条及其细则对于房地产调控高压态势的重申,深圳方面也重新将两年前实施的限价令祭出。深圳官方明确提出,将通过限价令,避免部分楼盘价格过快上涨以及因结构性差异导致的价格波动而影响购房者预期。业内专家表示,2011年限价令被严格执行后,深圳一手房价格持续走跌,如果今年该政策重新严格实施,预计房价又将呈现下跌的趋势。

深圳一手房价涨幅明显

据相关媒体报道,上周,深圳不少开发商接到区一级房产主管部门的开会通知,一些开发商透露,会议的主要内容为主管部门向辖区开发商介绍深圳房地产预售备案系统,其中最为关键的是要求单个新建项目成交均价月度环比零增长,即只许跌不许涨。了解到,深圳于2011年中开始执行限价调控措施,当年底,随着限价执行的不断深入,深圳新建商品房价格出现下跌趋势,但到了2012年中,随着宏观信贷方面的放松,深圳楼市重新走回上涨的轨道。

据一名业内人士介绍,深圳在完成了2011年的房价控制目标后,2012年限价一度放松,尤其是在2012年底。实际上限价令一直没有取消过,但到了去年底,深圳市民明显感觉房价有过快上涨趋势。有关专家说。这一说法也得到了深圳房地产市场多名人士的认同。

业内人士分析,限价除压制开发商的涨价行为外,最主要是会影响购房者对价格的预期,一旦预期改变,市场将自发下行,一手楼市下行后,也会影响到二手楼市。而今年一、二月份深圳新房价格涨幅太明显,显示深圳在今年前两个月的房价控制表现并不达标。政府需要纠正这个态势,在目前无其他有效手段下,限价成为最有效的办法。

房企销售节奏不会改变

对于限价令的重新从严实施,有开发商直呼头痛,也有开发商表示,一些成交价格较高但还没有签和备案的交易,将被国土部门拒绝签。

也有多个开发商表示,不会因为限价而打乱楼盘的销售节奏。观澜一低密度豪宅开发商表示,项目会在园林、建筑等方面大致完成后推向市场,项目何时发售不会因为限价令的出台而改变。

盐田区某花园开发商表示,项目已经封顶,正准备进入销售环节,价格还没有最终确定,项目周边近期推售的新建商品房价格都较高,预计片区均价不会对项目有太大影响。

传此次重申执行的限价令将以今年2月份的成交均价为基准,但有开发商表示,2月份恰逢春节,属淡季销售,成交均价有很大偶然性,赶上这个月均价高,项目的定价空间就大些,如果这个月的价格低,后续单位将受到很大限制。

美联物业全国研究中心总监徐枫表示,限价的目的是让房价的涨幅控制在政府制定的房价控制目标之下,这是一个统计意义上的目标,限价令的执行对于开发商有震慑作用,相比新房,二手房市场将更能反映市场的真实走势。

深圳中原地产二级市场董事总经理玉家雄表示,2011年的经验显示,限价令严格执行后,深圳新建商品房价格出现了下跌趋势,今年是否会有此效果,要看这一政策的执行力度。

■延伸阅读

深圳楼市限价令发展史

●2011年4月出台

深圳开发商当时接到限价令通知,限价从当年5月1日起实施,具体内容包括:深圳市将采取新的房地产预售备案系统,预售系统将对所有将预售的房地产项目预售价格进行价格限制,超过片区价格上限或同产品比去年均价上涨5%的项目将不能获准预售,同时该年全年不批低密度的预售证等。

●2011年8月升级

自当年8月起,对预售新房有更为细化的限价方式且内容有所不同。当年8月实施的新版限价方式分面积段限价(90平方米以下、平方米、144平方米以上),项目均价不再单独限制。各面积段户型价格的标准则要求价格月度环比零增长。对于持续销售项目,新批准预售价格以上月各户型成交均价作为本月价格标准要求零增长,如果各户型价格在某个月出现下调,则下个月该户型均价不得超过下调后的价格;如果上个月没有成交,则往上追溯3个月。往上追溯3个月都没成交,则按新盘定价。

限价令还要求,同一个项目中,新拿的预售证(包括不同分期)优先以本项目为参考;同一个项目,新推的产品过往3个月没有卖过,则视为新盘,参考周边同质竞争楼盘价格。具体对新开盘项目则有3种定价方法:第一选择,以区域内最靠近自己的同质楼盘为基础定价,各户型的均价(90平方米以下、90144平方米、144平方米以上)不能超过旁边楼盘的均价;第二选择,如果区域内没有可参考的新盘,则选择靠近自己的具备同比性的区域来定价,各户型均价不能超过比较区域内的各户型均价,同类片区原则不能跨行政区域;第三选择,如果同类区域都找不到,就以片区内二手房价格为标准定价。此外,所有面积段的户型均价不得超过上一个月参考项目的价格。

●2012年放松

深圳没有指定房价控制目标,当年,不少开发商反映感觉限价有所放松。

●2013年3月重申

随着新国五条及细则的落地,深圳重申限价令。据开发商透露,这次限价细化到具体每个楼盘、每个月的成交均价,而不仅仅着眼于片区均价、全市均价,核心是规定单个项目成交均价月度环比零涨幅,否则无法签、备案。

地产调控趋紧 天津个别银行支行停发开发贷

随着房地产调控的进一步加强,房地产开发贷款也受到影响。

《每日经济》近日在天津松江(600225)(600225,SH)2013年第一次临时股东大会会议资料上注意到,天津松江股份有限公司为其旗下天津运河城投资有限公司、天津松江恒通建设开发有限公司、天津松江团泊投资发展有限公司等多家子公司提供向其关联方借款的议案,关联方则均为天津融鑫小额贷款有限公司

深圳或重申楼市限价令传2月均价是基准

在天津松江密集通过小贷和信托融资的背后,《每日经济》调查获悉,天津已有个别银行支行停发房地产开发贷款。

开发贷遭收紧

《每日经济》昨日(3月21日)致电天津松江,该公司人士表示,因为这两年的房地产贷款调控政策以及近期出台的国五条,公司在天津的银行获得开发贷比较困难,大部分是从小贷公司和信托公司拿的。

自2009年12月份开始楼市调控以来,房地产政策先后经历了多次升级。

2013年2月20日,管理层研究部署继续做好房地产市场调控工作,确定了加强房地产市场调控的政策措施(即国五条)。国五条不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策,而且声明坚决打击投资投机性购房。

国五条对购买者实施了限购、限贷的同时,对开发贷也起到了收紧的效果。

已有个别银行暂停

昨日,《每日经济》致电几家天津地区银行支行,发现有个别银行分支已暂停房地产开发贷款。

其中,建设银行(601939)天津河北支行的工作人员表示,今年仍在做开发贷,但是信用要在AA以上,如果是项目公司可以相应地降低标准,但是对投资人的资质也会有很高的要求。

上述人员表示,他们很少支持别墅贷款,至于今年是否停止开发贷没还有接到相关文件。

一家股份制银行天津分行的工作人员也表示,目前为止公司没有停止开发贷的打算,是否能做开发贷要看具体的项目。

当《每日经济》向北京银行(601169)天津开发区支行了解情况时,相关人士表示,他们现在基本上做不了房地产开发贷款。该人士称,由于审批比较繁琐,批下来的可能性很小。自从国家调控政策来看,这个行业贷款就比较难批,去年和前年都停过一段时间,现在恢复了,但是基本上批不下来。

《每日经济》随后采访了天津某地方银行一家支行,该行人士表示,暂时没有接到新的政策,所以现在还在做开发贷,但是,从年初到现在为止还没有任何一家地产商申请。他表示,现在国家政策控制房地产开发贷款,有些银行已经不给房地产贷款了。

北京二手房交易本月将突破3.5万套

之前报价285万元那套房子,房主已经降价到260万了。3月21日,正在北京中关村(000931)附近寻觅二手房的管女士接到了中介经纪人的。

同一栋楼里同样户型的不满五年的房子才报价230万。管女士对《第一财经》表示,尽管这套满五年的房源报价降了25万,但她还是觉得价格有些高,再等等看吧。

成交量或创新高

1995套、2187套、3518套上周以来,北京二手住宅签量屡创新高,3月15日达到了3518套的最高值,这一单日成交量甚至超过了此前某些月份的月度成交量。

北京中原地产市场研究部统计数据显示,截至3月20日,北京二手住宅成交27787套,环比2月全月的10123套上涨约175%,同比去年3月全月的11112套,涨幅也高达150%。

预计3月全月成交量将突破3.5万套,甚至可能突破2009年12月创造的39264套的历史最高纪录。北京中原市场研究部总监张大伟表示。

而在二手房成交量不断攀升的同时,坊间关于国五条北京执行细则的传言也甚嚣尘上。

尽管牵动人心的北京细则迟迟没有动静,但业界对此已形成一定共识。

为避免政策对于刚需造成不必要的伤害,北京的落地政策应该会进行一定区分,设置保护自住需求的条款。一位不愿透露姓名的业内人士表示,例如自2006年就提出的个人住房满5年且为唯一住房的转让所得免征个税政策,继续执行的可能性较大。

平淡期将至

种种迹象表明,随着时间的推移,虽然北京细则尚未出台,但市场对其影响已经逐渐消化,抢搭政策末班车的现象也在不断减少。

据链家地产市场研究部统计,3月第二周新增房源环比下滑25.4%,但是较1月市场正常水平相比,依然高1倍左右。另外,从业主挂牌到成交的周期来看,3月这一数据为34天,而这一数据在2月高达50天。

链家地产市场研究部张旭认为,从目前新增房源、客源的走势看,双双出现回落,可见国五条带来的市场波动有所减弱。

张旭表示,目前的业主急售是对未来成交量的透支。一旦北京细则出台,买卖双方都会出现比较浓重的观望情绪,成交量有可能出现较为明显的下降,房价或出现小幅回落。

目前北京二手房市场,价格上涨已经放缓,政策的影响已经出现,在2月份出现的个别跳涨现象已经从市场消失。张大伟也认为,北京二手房市场相比之前已经出现降温,预计末班车效应很可能在月底结束,在3月底市场将出现明显的低谷。

尽管推出得有点突然,但可以肯定的是,国五条及地方政府的实施细则对于市场的影响是短期的。21世纪不动产中国区域副董事长卢航就判断,这一政策的影响期将维持3~6个月,在此期间,成交量上涨的势头将有所缓解。而受到供求矛盾不断积累的影响,长期来看,房价仍将稳中有升。

专家、开发商靠预测房价博取眼球 党报痛批预言家不靠谱

在房地产市场勃兴的过去十年间,开发商、经济学家、各种机构、甚至炒房者等纷纷变身预言家,就房价走势挥斥方遒、指点江山。遗憾的是,波诡云谲的房价,从来就不曾契合过这些预言。

一者,有人信赖的是自己的利益。譬如以地产商为代表的专家派,他们在看涨的同时,居心已表达在自家的房价上,他们在看跌的同时,不忘表扬一下自己的楼盘卖的良心价。二者,有人信赖的是理想主义经济学。一切从模型到模型,从数据到数据,既看不到水分、也看不穿背后的利益纷争,结果自然折戟在天真的理论推演上。三是以预测为生意,要么迎合公众的心理大放厥词,要么逆着舆论博取眼球效应,反正出场费水涨船高最是要紧。唯一的输家,只有那些踩着专家的鼓点,却没能踏准房价节奏的购房者。

眼下而言,没有什么比稳定民众对楼市的预期更关键。而这样的预期,显然不是靠专家学者论证出来的,核心还是政策说话,需要权威部门及时公开信息、进行正面引导。

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